Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей от новостройки часто превращается в спор из-за дефектного акта: в квартире обнаруживаются неровные стены, проблемы с окнами, электрикой, вентиляцией или некачественный ремонт. Подписывать акт приема-передачи без внимательного осмотра рискованно: после этого добиваться исправления недостатков обычно сложнее.

{company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте и приемке квартиры в новостройке: сопровождаем осмотр, фиксируем дефекты, готовим претензии застройщику и помогаем урегулировать спор. Ниже — подробный чек-лист, который поможет понять, что проверять до подписания акта.

Инструменты для приемки квартиры

Осмотр новостройки требует внимательности: нужно проверить не только видимые поверхности, но и коммуникации, геометрию помещений, окна, двери и электрику. Заранее подготовьте инструменты, которые помогут зафиксировать нарушения:

• блокнот и карандаш — для замеров, замечаний и простой проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон — для фото- и видеофиксации дефектов, показаний счетчиков и спорных участков;
• фонарик — чтобы осмотреть углы, ниши, санузлы, щитки и другие плохо освещенные зоны;
• строительный уровень — для проверки ровности стен, пола, подоконников и откосов;
• отвес — для оценки вертикальности стен и перегородок;
• рулетка — для проверки размеров комнат и фактической площади;
• недорогой электроприбор или вольтметр — для безопасной проверки розеток и напряжения.

Каждый выявленный дефект лучше сразу записать, сфотографировать и внести в смотровой лист. Если недостатки зафиксированы до подписания акта, у дольщика больше возможностей требовать их устранения или компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Черновую квартиру часто принимают формально, хотя именно на этом этапе обнаруживаются значимые строительные дефекты. Представитель застройщика может убеждать, что недочеты «нормальные», но дольщик вправе требовать соответствия договору, проекту и обязательным требованиям.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие явных трещин, щелей, перекосов, смещенных блоков и грубых неровностей;
• соответствие фактической площади данным договора долевого участия и технической документации;
• геометрию стен, перегородок и углов, особенно отклонения от вертикали и прямых углов;
• соответствие планировки утвержденному плану без самовольных изменений;
• исправность и целостность окон, входной двери, замков, ручек и фурнитуры;
• подведение коммуникаций по плану, изоляцию проводов и доступность инженерных узлов.

Трубы должны быть закреплены, счетчики — опломбированы, а показания приборов учета лучше сфотографировать в день осмотра. Это поможет избежать спора о расходах, если приемка затянется из-за устранения недостатков.

Оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, следов плесени, подтеков и устойчивого запаха влаги. Вентиляцию можно предварительно проверить листом бумаги, но при сомнениях лучше пригласить специалиста.

Приемка квартиры с отделкой

Отделка от застройщика может быть черновой, предчистовой или чистовой — ориентироваться нужно не на ожидания, а на договор, приложение с перечнем работ, проектную документацию и рекламные обещания, если они стали частью условий покупки.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь помещений и соответствие планировке;
• состояние пола, потолка, стен, плитки, обоев, окраски и стяжки;
• монтаж оконных и дверных блоков, откосов, подоконников и фурнитуры;
• перегородки, межкомнатные двери и иные элементы, предусмотренные договором;
• розетки, выключатели, освещение, щиток и выводы электропроводки;
• работу водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции;
• сантехнику, радиаторы, счетчики, запорные краны и другие установленные приборы.

Если договор предусматривает дополнительные услуги — например, вывод интернета, телевизионного кабеля или установку конкретного оборудования, — их отсутствие также нужно включать в акт. Устные обещания лучше не принимать вместо письменной фиксации.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока существенные дефекты не описаны в смотровом листе или дефектной ведомости. Ниже — основные зоны контроля, которые чаще всего вызывают споры с застройщиком.

Площадь и планировка

Назначайте осмотр на светлое время суток: естественное освещение помогает заметить дефекты отделки, геометрии, стеклопакетов и стен.

Измерьте длину и ширину помещений на уровне пола, рассчитайте площадь и сравните результат с договором и планом. Комнаты сложной формы можно разбить на простые фигуры. Если площадь меньше заявленной, это может стать основанием для перерасчета или компенсации.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество установки, целостность полотна, замки, ручки, уплотнители и работу доводчиков. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, скрипеть, задевать коробку и пропускать заметные сквозняки.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без рыхлых участков, глубоких трещин, пустот и перепадов, не предусмотренных нормами или проектом. В квартире с отделкой дополнительно проверяют покрытие: сколы, вздутия, щели, отслоения и качество примыканий.

Потолок

В панельных и кирпичных домах обратите внимание на стыки плит, следы протечек, трещины, перепады высоты и качество заделки швов. Даже если планируются натяжные потолки, высоту помещений нужно измерить и сравнить с документами.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность, углы, качество штукатурки и отсутствие трещин. Небольшой перепад может обернуться значительными расходами на выравнивание, поэтому отклонения лучше фиксировать измерениями и фото.

По строительным нормам допустимые отклонения зависят от материала и вида работ; при споре их оценивают по проектной документации, СНиП, СП и экспертному заключению.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители, подоконники и откосы. Окна должны открываться и закрываться без усилий, не иметь трещин, запотевания внутри стеклопакета и незащищенной монтажной пены.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогим телефоном или ноутбуком: при ошибках монтажа техника может выйти из строя. Используйте простой электроприбор или вольтметр

ЮЦ {company}

Сверьте фактическое количество розеток, выключателей, выводов и светильников с договором и проектом. Проверьте щиток, автоматы, работу каждой точки и отсутствие искрения, запаха гари или поврежденной изоляции.

Водоснабжение и канализация

Осмотрите стояки, трубы, соединения, счетчики, краны и места ввода коммуникаций. Не должно быть луж, влажной стяжки, следов протечек или перекошенных запорных кранов. В санузлах проверьте уклоны, выводы и доступ к ревизионным люкам.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и без повреждений. Если договор предусматривает терморегуляторы, краны или конкретную комплектацию, проверьте их наличие до подписания акта.

Вентиляция

Плохая тяга, обратный поток воздуха или отсутствие вентиляции нужно указывать в дефектном акте. Для первичной проверки используют лист бумаги, но при споре потребуется профессиональное измерение и заключение специалиста.

Следы насекомых и санитарное состояние

В квартире не должно быть вредителей, следов их жизнедеятельности, стойких запахов и признаков антисанитарии. Если такие проблемы обнаружены, требуйте их устранения и фиксируйте состояние помещения фото и видео.

Где фиксировать замечания

Все недостатки вносятся в смотровой лист, дефектную ведомость или акт осмотра. Документ подписывает дольщик и представитель застройщика; если представитель отказывается, важно зафиксировать отказ и направить замечания письменно.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под честное слово», если дефекты существенны и не отражены в документах. После подписания застройщик может ссылаться на то, что объект принят без замечаний, а доказывать обратное будет сложнее.

Иногда застройщик предлагает компенсацию, дополнительные площади или иные варианты урегулирования. Такое предложение можно рассмотреть, но условия лучше оформлять письменно и оценивать с юристом.

Качество подъезда и общего имущества

Подъезд, лестничные клетки, лифты, подвал, чердак и инженерные помещения относятся к общему имуществу. Дольщики вправе фиксировать нарушения и предъявлять требования застройщику как индивидуально, так и коллективно.

Частые проблемы — трещины в отделке, перекошенные двери, неисправные лифты, протечки, отсутствие стопоров, поврежденные перила и недоделки на технических этажах. Такие замечания тоже стоит документировать, особенно если они влияют на безопасность и эксплуатацию дома.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка возможна, но на практике дольщики часто пропускают скрытые дефекты и технические нарушения. Ошибка при осмотре может привести к расходам на переделку ремонта, замену элементов отделки или спорам с управляющей компанией.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: помогает проверить помещения, правильно описать дефекты, не поддаться давлению представителя застройщика и подготовить претензию при отказе устранять недостатки. Обратитесь за консультацией, если хотите принять квартиру без лишних правовых рисков.